Анализ рынка торговой недвижимости за 1 полугодие: новые объекты, снижение ставок и прогноз на будущее

4 Августа 2022 1709 0 Ритейл
Поделиться

Консалтинговая компания NAI Belarus представила краткий анализ рынка торговой недвижимости за 1 полугодие 2022  года, где отметила ключевые события этого периода и обозначила тенденции на ближайшее время. 

  • Закрытие магазинов отдельных международных брендов. В Минске прекратили работу только две известные международные сети - H&M и JYSK. Последний при этом произвел краткосрочное повторное открытие двух магазинов в июне с целью реализации складских остатков. 
  • Оптимизация существующей сети национальными сетевыми операторами. Было несколько случаев закрытия отдельных торговых объектов местными ритейлерами. Однако таки случаи существенно уступали по численности новым открытиям. Новые объекты, включая крупные супермаркеты, открывали практически все национальные продовольственные операторы.
  • Рост выручки ритейлеров, вызванный повышенным спросом на товары первой необходимости. А также высоким спросом на дорогостоящие товары из-за роста курса рубля и проблем на валютном рынке. Последовавший спад, характерный для периодов ажиотажа: если по итогам I квартала в г. Минске динамика РТО составила +6,5%, то уже по итогам полугодия (январь-июнь) - минус 2,8%. Непродовольственная группа товаров ушла в минус по РТО практически на 5%.
  • Один из известных объектов-долгостроев - ТРЦ «Гулливер» - власти города передали УКС Мингорисполкома с целью завершения проекта. В июне стало известно, что вместо общественного комплекса будет построен квартал из нескольких домов. Причем по представленной концепции в квартале предусмотрен только один дом по индивидуальному проекту, остальные - обычные типовые панельные дома. Это очень печальное завершение. Место в границах города, его ресурс и потенциал действительно были достойн реализации МФК общегородского уровня.

  • Случилось открытие нового крупного объекта. В июне открылся торговый центр Green Time. Еще из событий – будущий флагманский торговый объект комплекса Минск Мир, МФК/ТРЦ «Мара Молл» официально сменил название. Застройщик принял решение, что теперь проект будет носить название Avia Mall.

Новые объекты в сфере ритейла

I полугодие 2022 г. на рынке ритейла и торговой недвижимости знаменательно уже тем, что впервые с 2020 года в г. Минске был введен крупный торговый объект. До этого последний ввод состоялся только осенью 2020 года (открытие торговой зоны в составе МФК «Центрополь»).

В июне на ул. Рудобельской, 3 состоялось открытие ТЦ Green Time. Общая площадь комплекса, включающего пристроенный паркинг, 33 тыс. кв. м. ТЦ рассчитан в т.ч. на население крупных жилых районов Серебрянка и Чижовка, а для прилегающих кварталов - это вообще единственный крупный современный объект, поскольку ближайший функционирующий ТЦ «Момо» отделен от локации крупной промзоной МАЗа.

В высокой стадии готовности находятся проекты ТРЦ Mega Park и Minsk City Mall. И если по последнему объекту очень высокая вероятность открытия уже в начале осени (уже ведется набор персонала в якорный гипермаркет сети Green), то ситуация с ТРЦ Mega Park по-прежнему остается неопределенной, хотя процент готовности объекта высокий

Спрос: российский бизнес пока не придет?

Спрос сохраняется умеренным, на рынке не наблюдается высокой конкуренции за право оперировать имеющимися свободными площадями, однако открытия новых объектов розницы или общественного питания происходят во многих торговых центрах.

Что касается помещений под размещение продовольственных якорей, то здесь вообще не ощущалось даже намеков на падение спроса: все новые предложения по аренде, все предложения, образовавшиеся в результате ротаций, – все они в короткие сроки находили новых арендаторов.

Рынок спроса постепенно вырабатывает механизмы функционирования в условиях действия санкций. Так, если открытия новых магазинов в торговых центрах, произошедшие в I квартале 2022 года – это во многом итог переговоров между партнерами, которые были начаты еще в 2021 году, то открытия в период мая-июня, а также заключенные в этот период договоры аренды на ближайшие месяцы II полугодия осуществлялись с учетом новой реальности: оценивались риски развития ситуации как в регионе в целом, так и их влияние на сегмент. На фоне этого вырабатывались новые правила и маршруты для цепочек поставок товаров в торговые сети.

Несколько менее ожидаемым кажется активный выход на наш рынок локальных российских сетей. И эксперты, и менеджмент этих российских брендов объясняют это тем, что после ухода многих международных компаний активизировалась внутренняя «борьба» за появившиеся вакантные площади в популярных объектах. 

Многие из них являются крайне интересными для ритейлеров и ранее им недоступные (собственники просто не пускали локальных игроков, когда в объекты шли международные сети). Процесс освоения внутреннего рынка может занять весь 2022 год, поэтому ближайшие месяцы большинству из них будет не до наших торговых центров.

Коммерческие условия и ставки аренды

Если в период января-февраля ставки арендной платы держались на уровне, характерном для конца 2021 года, то уже с первых чисел марта 2022 года ставки в пересчете на Евро стали снижаться. Запросы на пересмотр ставок возникли в период существенного снижения курса рубля к Евро. Поэтому арендаторы обратились с просьбами или о снижении ставки в Евро, или фиксации курса рубля на определенном уровне (например, из расчета 3-3,2 рубля за 1 Евро) на период до стабилизации ситуации на валютном рынке.

Уже с апреля пошла обратная тенденция – существенное укрепление рубля к Евро, и ставки, номинированные в Евро, начали возвращаться на докризисные позиции. Сложилась ситуация, когда собственники недвижимости оказались в несколько худшем положении, поскольку издержки, связанные с функционированием объектов, оплачиваются в рублях, а рублевая выручка от аренды сократилась. 

Также у собственников упали доходы и в случае привязки к проценту от оборота, поскольку, как отмечалось выше, РТО начал снижаться, а по некоторым товарным группам - существенно.

Диапазоны ставок аренды на различные типоразмеры торговых помещений, Евро за 1 кв.м в мес.

ставки аренды.png

На основании данных NAI Belarus

Примечание: ставки приведены без учета НДС и эксплуатационных расходов

На данный момент ситуация на рынке аренды вышла на некое «плато». От подешевевшего Евро пострадала выручка собственников объектов торговой недвижимости, но и поднимать ставку в еврономинале они тоже не могут, поскольку выручка арендаторов-ритейлеров также не растет.

Тенденции в ближайшем будущем

  • Падение товарооборота, снижение выручки ритейлеров;
  • Стабилизация рынка аренды, формирование  ставок исходя из новых реальностей. Контрагенты будут воздерживаться от резких изменений договорных условий, поскольку рублевая выручка падает у обеих сторон;
  • Вакантность стабилизируется, масштабных закрытий не произойдет, но и активность игроков рынка в плане новой аренды не будет высокой. Наиболее вероятный сценарий развития на ближайшие месяцы - это сценарий периода апреля-июня - с редкими эпизодическими открытиями новых точек;
  • Ротационные явления сохранятся, но процесс ротации будет неактивным;
  • Ожидается ввод еще одного объекта  - ТРЦ «Минск Сити Молл».
  • Замораживание, консервация проектов на различных стадиях строительства, смещение  

Поделиться
Материалы по теме:
Обсуждение:
Читайте также: