Рынок жилой недвижимости в марте 2010 года

Если число предложений — как на вторичном, так и на первичном рынке — заметно возросло с начала года, то уровень предъявленного и реализованного спроса остается достаточно низким. На фоне снижения уровня предъявленного спроса наблюдался отрицательный прирост средневзвешенных цен как предложения (на вторичном и первичном рынках), так и зарегистрированных Национальным кадастровым агентством сделок. Структура предложения по-прежнему не соответствует структуре реализованного спроса.

 

Общая площадь квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилой недвижимости Минска, в марте составила 162 495 квадратных метров, что на 22% больше, чем в феврале.  Доля современного жилья в марте составила лишь 19% от общего числа предложений, снизившись по сравнению с предыдующим месяце на 3 п.п. Т.е. рост числа предложений был обусловлен приходом на рынок большого числа квартир старого жилого фонда.

 

Структура предложения в разрезе числа комнат значительно разнится в зависимости от типа жилья (рис.1). Если в предложении старого жилого фонда (стандартное жилье, а также «хрущевки» и «брежневки») преобладают малогабаритные квартиры, то для интересующего современного жилья характерна относительно большая доля предложения трех- и многокомнатных квартир (44%), причем площади таких квартир, как правило, много больше, чем аналогичных стандартного типа.

 

 

 

Первичный рынок жилья г. Минска характеризуется не только возрастанием объема ввода объектов (в 2009 г. он составил 1 235 кв.м., что на 6,8% больше предыдущего года), но и значительной долей объектов, возводимых коммерческими застройщиками, а значит предлагаемых на рынке. В 2009 году такая доля составила 51% (что ниже показателя 2008 года, который составлял 58%).

 

Объем предложения на первичном рынке в первом полугодии 2009 года снижался. Из-за проявления кризисных явлений строительство многих объектов, находившихся на стадии проектирования, так и не началось. Те объекты, которые достраивались или уже были построены, застройщики в связи с резким падением цен стремились оперативно реализовать, в том числе и с применением скидок и более привлекательных условий оплаты. На сегодня число предлагаемых на открытом рынке объектов достигло уровня начала прошлого года — порядка 80 объектов (при этом жилые комплексы, состоящие из нескольких домов, объединенные одним архитектурным решением и одновременно реализуемые, считаем одним объектом).

 

Одна из крупных тенденций рынка — возрастание доли жилья, реализуемого коммерческими застройщиками на стадии строительства — по схеме долевого строительства или посредством схемы с использованием жилищных облигаций, что связано с определенными трудностями в финансировании строительства объектов. А также с государственной поддержкой населения в рамках строительства жилья. Структура смещается в сторону реализации на все более ранних стадиях строительства — подготовки строительной площадки и котлована (табл.1):

 

 

 

В конце марта лишь 35% объектов-новостроек реализовывались посредством схемы купли-продажи:

 

 

 

При этом средняя цена уже введенных в эксплуатацию объектов на 10-14% выше цены аналогичных объектов, реализуемых на стадии строительства (табл.2).

 

Разброс цен дифференцированы как в зависимости от условий реализации (табл.2), так и от класса качества объекта (табл.3). При определении классности рассчитывается интегрированный показатель, включающий взвешенные оценки параметров объекта (район города, экологическая составляющая, инфраструктура, технические характеристики, эксплуатационная составляющая, однородность социальной среды).

 

Средневзвешенная цена на объекты эконом-класса ниже цены на объекты бизнес-класса на 10% и на 66% ниже цены на объекты элит-класса:

 

 

 

В марте цены предложения как на вторичном рынке, так и на первичном рынке показали отрицательную динамику. Снижение составило 1,1%, и средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке составила 1489 долл./кв.м.(рис.2):

 

 

 

На первичном рынке снижение в марте составило -1,2%, при этом цены снизились на все объекты независимо от условий реализации (рис.3):

 

 

 

Значительно дифференцирована средневзвешенная цена предложения на первичном рынке недвижимости в зависимости от района города (рис.4). Лидерами являются Центральный и Первомайский районы.

 

 

 

Что же происходит со спросом на рынке? Какие квартиры предпочитают потребители? И сколько поглощает рынок ежемесячно?

 

Что касается предъявленного спроса в марте, то индекс покупательской активности остался на невысоком уровне (значение ИПА в марте 0,56) и снизился по сравнению с февралем. Более того, на сегодня показываемый уровень ИПА ниже, чем в кризисный 2009 год.

 

В то же время объем реализованного спроса увеличился по сравнению с февралем на 22% и составил 644 сделки. Однако даже в сравнении с аналогичным периодом прошлого года это невысокий уровень (на 15% ниже значения марта 2009 г.). Для сравнения — как правило, в ситуации стабильности на рынке реализуется порядка 1-1,1 тыс. квартир ежемесячно, а в год емкость рынка составляет 10-12 тыс. квартир. 

 

В разрезе числа комнат структура сделок купли-продажи значительно отличается от аналогичной структуры предложения, в т.ч. современного жилья. Для рынка характерно превышение доли малогабаритных квартир в структуре сделок над аналогичной доле в структуре предложения (рис.5).

 

 

 

Более того, в марте продолжила увеличение доля сделок с однокомнатными квартирами (на 4 п.п. по сравнению с февралем).

 

Средневзвешенная цена сделок в марте 2010 года составила 1362 долл./кв.м. — это на 8,5% ниже цены предложения. Для сравнения: в период стабильного рынка данный разрыв составляет около 5%.

 

По сравнению с предыдущим месяцем снижение составило 1,2%.

 

Цены зарегистрированных сделок купли-продажи квартир в марте в разрезе районов города представлены на рис.6.  Наиболее «дорогими» являются Центральный, Советский, Первомайский районы города, что отражают цены предложения.

 

 

 

По сделкам, совершенным в марте, средний срок экспозиции на рынке составил 52 дня. Наименее ликвидные трехкомнатные квартиры выставлялись на рынке в среднем 65 суток, наиболее ликвидные однокомнатные — 35 суток.

 

В целом ситуация на рынке в марте характеризовалась некоторым сезонным оживлением по сравнению с январем-февралем, однако тенденции роста не наблюдалось. На рынке происходило снижение ряда показателей: индекса покупательской активности, средневзвешенных цен предложения и спроса — на фоне увеличивающегося числа предложений на вторичном рынке и присутствием большого количества объектов-новостроек.