Дефицит жилой недвижимости в Минске по-прежнему давит на рынок
Дата: 3 март 2010
Автор: Marketing.by
Регион: Беларусь
Тема: Анализ рынков
Источник: Marketing.by
Комментарии (0)
(Для участия в обсуждении данной статьи, вам необходимо авторизоваться или зарегистрироваться)
Автор: Marketing.by
Регион: Беларусь
Тема: Анализ рынков
Источник: Marketing.by
Комментарии (0)
(Для участия в обсуждении данной статьи, вам необходимо авторизоваться или зарегистрироваться)
Одной из основных характеристик белорусского рынка жилья является ежегодное увеличение вводимой жилой площади, о чем свидетельствует исследование, проведенное компанией «Конкордия Инвест».
Данные о динамике ввода жилья в Республике Беларусь представлены в таблице.
Ввод жилья в целом по республике
|
Показатели
|
2000
|
2001
|
2002
|
2003
|
2004
|
2005
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
|
Всего построено, тыс. кв. м общей площади
|
3528
|
3009
|
2825
|
3019
|
3502
|
3786
|
4088
|
4665
|
5103
|
5,849
|
|
Число квартир, тыс.
|
39,4
|
32,5
|
28,8
|
32
|
40,4
|
43,3
|
45,6
|
53,1
|
60
|
72
|
Источник: Статистический ежегодник Республики Беларусь, 2009
В Беларуси в прошлом году введено в эксплуатацию 5,849 млн кв. м общей площади жилья. Это на 14,6% больше по сравнению с 2008 г.
Для граждан, стоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в прошлом году сдано в эксплуатацию более 3,45 млн кв. м жилья, из них в многоквартирных жилых домах в городах – 2,64 млн кв. м. Удельный вес жилья, построенного для этой категории граждан в многоквартирных жилых домах в городах, составил 82,9% объема введенного жилья в таких домах при задании на год 78%. Источник: belta.by
Что касается Минской области и, в частности, г. Минска, то здесь наблюдается дефицит жилой недвижимости, который давит на рынок. В Минске обеспеченность жильем составляет 19,4 кв. м/чел. Для сравнения, в странах Западной Европы данный показатель приближается к 35 кв. м./чел. Наиболее остро жилищная проблема стоит в Минском районе, Борисове, Солигорске, Жодино и Молодечно.
Наиболее перспективными зонами строительства в Минской области являются, прежде всего, участки за Минском, находящиеся в непосредственной близости от границы с городом, а также такие города, как Заславль, Смолевичи, Логойск, Дзержинск, Жодино, Солигорск, Молодечно, Столбцы.
Перспективные районы для застройки панельным жильем в Минске – районы массовой застройки (Каменная Горка, Брилевичи, Лошица, Уручье). Здесь будет соблюдаться оптимальное сочетание цены и качества для панельных домов. В этих же районах предусмотрено активное развитие социальной и транспортной инфраструктуры.
Белорусский рынок строительства жилых помещений является плановым, и его показатели строго контролируется государством. Плановые объемы ввода жилья в Республике Беларусь и по областям представлены в таблице.
План ввода жилья в Республике Беларусь на 2009-2011 гг.
|
|
Объемы строительства жилья, тыс. кв. м
|
||
|
2009 год
|
2010 год
|
2011 год
|
|
|
Брестская область
|
876
|
1 100
|
1 500
|
|
Витебская область
|
589
|
720
|
1 200
|
|
Гомельская область
|
766
|
960
|
1 300
|
|
Гродненская область
|
702
|
860
|
1 200
|
|
Минская область
|
1 087
|
1 330
|
1 500
|
|
Могилевская область
|
580
|
790
|
1 200
|
|
г. Минск
|
1 400
|
1 740
|
2 100
|
|
Итого
|
6 000
|
7 500
|
10 000
|
Источник: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 22 февраля 2008 г. № 262 «О Концепции строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья для граждан Республики Беларусь».
Однако в 2009 году, несмотря на заверения правительства Беларуси, план по жилищному строительству в полном объеме выполнить не удалось. Согласно плану, в 2009 году в Беларуси должно было построено 6000 тыс. кв. метров жилья. А фактический объем ввода составил 5849 тыс. кв. метров жилья, т.е. задание выполнено на 97%, так что экономический кризис внес в развитие строительной отрасли свои коррективы.
Структура предложения
Структура предложения может рассматриваться в зависимости от типа застройки, конструктивных схем зданий, в зависимости от класса, от количества комнат и районирования. Рассмотрим структуру предложения в зависимости от конструктивных схем зданий. Наряду с каркасно-блочным, монолитным, кирпичным панельное домостроение занимает существенную долю на рынке.
Панельное жилье относится в Беларуси к «эконом-классу», поэтому основной спрос на него наблюдается со стороны нуждающихся в улучшении жилищных условий. В последнее время коммерческие застройщики предлагают часть квартир в строящихся домах по льготной цене для нуждающихся, помимо этого, в некоторых домах есть квартиры, которые включены в списки льготного кредитования. Большинство частных инвесторов строят каркасно-блочные и монолитные дома, но стоимость квартир в них выше, чем в панельных, даже при льготной цене, поэтому для большинства нуждающихся граждан наиболее интересным будет предложение таких квартир в панельных домах.
Анализ созданной базы данных показал, что у коммерческих застройщиков на долю панельного жилья приходится не более 12%, наибольший удельный вес занимают каркасно-блочные дома.
Структура предложения жилья в новостройках Минска в зависимости от типа дома
Источник: собственная разработка
Однако в общей структуре строящегося жилья (с учетом социального жилья) удельный вес домов панельной серии все еще остается высоким. Примерно 60-70% квартир строятся сегодня в Минске в индустриальных жилых домах, возведенных в основном из панелей.
На протяжении последних нескольких лет Минск застраивается тремя сериями индустриальных домов. Это усовершенствованные 464-я (в двух модификациях – М464-У1 и М464-М) и серия М111-90 (обе – производства ОАО «МАПИД»), а также объемно-блочные дома серии 3А ОПБ Минского домостроительного комбината (горожане их часто называют кабинными).
Для оценки структуры предложения и выделения доли в нем панельного жилья была сформирована база данных новостроек, насчитывающая более 100 объектов жилой недвижимости, которые были недавно построены и в которых до сих пор идет реализация квартир, а также строящиеся жилые дома. Следует отметить, что в выборку вошли только те объекты, которые реализуются на коммерческой основе.
В структуре предложения новых квартир по количеству комнат большую долю занимают двухкомнатные квартиры.
Структура предложения новых квартир по количеству комнат на февраль 2010 года
Наиболее активно новые объекты коммерческой жилой недвижимости строятся в Фрунзенском, Советском, Первомайском, Центральном и Московском районах, концентрация строительства происходит вблизи черты города.
Структура предложения жилья по районам на февраль 2010 года
В общей структуре спроса на квартиры в новостройках будет увеличиваться спрос на 1-2-комнатные квартиры в связи со снижением покупательской способности населения; при этом в связи с возможным ростом коммунальных платежей площади требуемых квартир будут также скорректированы в сторону уменьшения. Спрос на них будет устойчивым, следовательно, можно будет ожидать некоторого повышения цен. Цены на многокомнатные квартиры останутся на прежнем уровне или немного понизятся.
Доля панельного домостроения в реализации коммерческих проектах составляет порядка 12%. Сроки строительства панельного жилья варьируются в зависимости от масштабов и находятся в пределах 6,5-13 месяцев. В реальной практике имеет место несоблюдение сроков строительства.
Диапазон цен квадратного метра в панельных домах в г. Минске составляет: 1000-1400 USD/кв. м., а в регионах от 600 до 900 USD/кв. м. Рентабельность в панельном домостроении по оценкам игроков рынка составляет 18-30%. В ближайшее время предпосылок для еt увеличения не предвидится, также как и для снижения цен.
Конкуренция на рынке панельного жилья: коммерческие и государственные застройщики, их географические приоритеты
Всех заказчиков строительства в Беларуси можно разделить на 2 большие группы: государственные и частные.
Государственные застройщики:
- Открытое акционерное общество «Мапид» – крупнейший застройщик массового жилья в Республике Беларусь.
- Строительные тресты Государственного производственного объединения «Минскстрой» осуществляют комплексную застройку жилых микрорайонов и целых массивов г. Минска.
- ОАО «Минский домостроительный комбинат» выполняет строительство жилых домов с применением технологии объемного домостроения.
Сейчас на минском рынке строительства жилья действует около 80 коммерческих организаций (согласно данным графика строительства и финансирования жилья). Анализ сформированной базы данных показал, что в сегменте панельного домостроения функционирует лишь несколько коммерческих организаций:
- УП «Дамаан»
- ООО «Мирный путь»
- СООО «Белинтероба»
- ОО «МЖК» г. Минска
- ГПО «Минскстрой» (коммерческое жилье)
- ООО «Артэс-Строй»
В стадии строительства находится более 40 жилых домов, возводимых частными застройщиками. В 2008 году в столице построено 1157 тыс. кв. м общей площади жилья, из которых на долю коммерческих компаний пришлось около 450 тыс. кв. м, что составляет порядка 39%.
Частным застройщикам на текущем этапе чаще всего достаются самые сложные участки, где много сноса, справиться с которым под силу разве что солидной компании или группе компаний. С другой стороны, инвесторы часто не соблюдают принятых на себя обязательств, что ведет к увеличению сроков проектирования и строительства. При несоблюдении договорных обязательств Мингорисполком и Миноблисполком лишает их права на застройку и изымает участки. Таким образом, рынок коммерческого жилищного строительства постепенно очищается от небольших фирм, которые не имеют собственных средств для реализации проектов, а рассчитывают исключительно на средства дольщиков.
По мнению экспертов Центра «Конкордия Инвест», комплекс декларируемых белорусским правительством антикризисных и мер по либерализации экономики будет способствовать увеличению количества коммерческих застройщиков, в частности иностранных.
По заявлениям высших лиц Министерства строительства и архитектуры, и для частных инвесторов в сложившейся ситуации наиболее перспективным может оказаться сегмент панельного домостроения. Основными условиями успеха иностранных инвесторов на рынке панельного домостроения будут являться следующие:
- Получение перспективных земельных участков для застройки
- Правильное позиционирование на рынке: специализация на крупно-панельном, каркасно-панельном, панельном домостроении, малоэтажная застройка (для коттеджных поселков). На наш взгляд, наиболее перспективным будет являться крупно-панельное строительство.
- Использование эффективных технологий в строительстве (финские, канадские и т.п.), что позволит снизить себестоимость и повысить качество панельного домостроения.
- Гибкий подход в ценообразовании, сокращение сроков строительства.
Районы массовой застройки панельным жильем в г. Минске
Рассмотрим районы массовой застройки панельным жильем в г. Минске, к ним относятся: Брилевичи, Михалово, Домбровка, Сухарево, Каменная горка, Лошица, Степянка, поселок Лесной, квартал улиц Солнечная-Козыревская, квартал улиц Есенина-Громова, ул. Селицкого.
Расположение указанных районов на карте города представлено на рисунке.
Районы массовой застройки панельным жильем
Наиболее крупный район – Каменная Горка. Здесь построят почти 2 миллиона квадратных метров жилья. Дома в Каменной Горке в основном будут 9-16-этажные, но запланированы и дополнительные акценты в виде 19-этажных столбиков.
Спрос на рынке жилой недвижимости. Факторы спроса
Поскольку в районах Минска строительство жилья ведется неравномерно и по плану, трудно судить о приоритетах жителей в отношении того или иного места. Однако при покупке жилья в новостройке можно выделить факторы, влияющие на решение о покупке квартиры. Определяющую роль при покупке играет цена квартиры, затем – близость к центру города и общественному транспорту (метро, автобус, троллейбус), экологичность района. Для сегмента «эконом-класса» после стоимости квадратного метра важным фактором будет не столько близость к центру, сколько развитость транспортной инфраструктуры в районе застройки.
По данным риэлтерских организаций, на сентябрь 2009 года спрос потенциальных покупателей на жилую недвижимость в г. Минске распределился следующим образом:
Наибольшим спросом пользуются 1-2-комнатные квартиры. Популярность двухкомнатных квартир у населения можно объяснить тем, что они чаще всего становятся объектом купли в результате разделения многокомнатных квартир по различным причинам: разводы, отсутствие денежных средств на покупку более просторных квартир, а также на содержание последних и т.п. Однокомнатные квартиры хороши как наиболее дешевый и в некоторых случаях единственно доступный товар на рынке жилья.
Ценообразование на рынке жилой недвижимости
Общая динамика изменения цен в период август 2009- январь 2010 представлена на графике.
Динамика изменения средней цены квадратного метра в целом по г. Минску, USD/кв.м.
Таким образом, по состоянию на начало февраля 2010 года в Минске установились следующие цены:
- Однокомнатные квартиры – 1547 USD/кв.м.
- Двухкомнатные квартиры – 1458 USD/кв.м.
- Трехкомнатные квартиры – 1386 USD/кв.м.
- Четырехкомнатные квартиры – 1341 USD/кв.м.
На данный момент многие специалисты сходятся в одном: цены на первичном рынке жилья в ближайшее время повышаться не будут.
Таким образом, мировой финансовый кризис, прежде всего, сказался на рынке недвижимости, как коммерческой, так и жилой, что отразилось на снижении стоимости квадратного метра. Причем падение цен коснулось как новостроек, так и вторичного рынка.
Если в ближайшие годы в Беларуси кризис будет преодолен, то количественный рост рынка жилых помещений будут ограничивать недостаточные мощности строительных организаций, будет также сказываться нехватка подготовленных к застройке земельных участков: неразвитые или недостаточно развитые инженерные и социальные инфраструктуры территорий.
Добавить в
