Арендные ставки на офисы снизились на 21% за полгода

Поделиться

Обзор трендов на рынке коммерческой недвижимости Минска за первое полугодие 2016 года подготовила группа компаний «Твоя столица». В городе падает цена аренды за офисы, а ставки за торговую недвижимость все чаще привязываются к товарообороту.

Офисная недвижимость

За первое полугодие 2016 год рынок современной офисной недвижимости увеличился почти на 5% и на начало июля 2016 года составил 871 тыс. кв. м. Наибольшая доля рынка принадлежит классу «В» — 53% или 463 тыс. кв. м., в то время как на класс «А» приходилось 11% или 99 тыс. кв. м., а на класс «С» - 36% или 310 тыс. кв. м офисных площадей.

Офисные площади в бизнес-центрах г. Минска, кв. м

Объем рынка, тыс. кв. м

871,4

Объем ввода в 1 полугодии 2016 года, тыс. кв. м

39,6

Прирост рынка до конца 2016 года, тыс. кв. м

> 56

Обеспеченность площадями на1000 жителей, кв. м

430

По итогам 6 месяцев 2016 года арендные ставки предложения в среднем снизились на 21%. Максимальное снижение зафиксировано по классу «А» - 26. Сместилось и ценовое распределение спроса. Так, доля спроса на офисные помещения до 10 EUR/кв. м с учетом НДС за полгода увеличилась с 29% до 51%. Причем количество объектов, рассматриваемых потенциальным арендатором в качестве альтернативы, возросло по сравнению с 2015 г. в 2 – 3 раза до 8 – 10 объектов.

Рынок аренды, июнь 2016 года, EUR/кв. м с учетом НДС

Класс

Средняя ставка

Изменение

За 1 полугодие 2016г., %

Класс «А»

16,6

-26%

Класс «В»

11,0

-16%

Класс «С»

8,0

-14%

nn1.png

Вслед за падением ставок арендной платы арендаторы выступали инициаторами корректировки ставок в сторону понижения по действующим договорам аренды. Как правило, чтобы не потерять арендатора, собственники объектов шли им навстречу.

Спрос на офисные площади формировался в основном за счет компаний, уже присутствующих на рынке и продолжающих развиваться, несмотря на кризис. В целом по рынку офисной недвижимости роста активности спроса не ожидается. Так, при учете существующих вакантных и ожидаемых к вводу офисных площадей, к концу 2016 года объем вакантных площадей вырастет до 100-110 тыс. кв. м.

nn2.png

Как в течение всего 2015 года, так и в 1 полугодии 2016 года активность покупателей на рынке долевого строительства можно охарактеризовать как крайне низкую. Что касается предложения, то и здесь наблюдалось снижение: по итогам июня 2016 года в активном предложении долевого строительства осталось лишь 8 бизнес-центров (5 объектов класса «В» и 3 объекта класса «С») из 12 имевшихся в начале 2016 года.

Рынок долевого строительства, июнь 2016, USD/кв. м с учетом НДС

Класс

Средняя цена предложения

Изменение за 1 полугодие 2016г., %

Класс «В»

1 470

-8%

Класс «С»

1 120

-16%









За 1 полугодие 2016 года цены в среднем снизились на 10%. Однако, несмотря на снизившиеся цены, спрос на офисные площади в собственность по-прежнему ориентирован на вторичный рынок, который предлагает широкий выбор объектов по более привлекательным ценам.

Вторичный рынок, июнь 2016, USD/кв. м с учетом НДС

Класс

Средняя ценапредложения

Изменение за 1 полугодие 2016г., %

Класс «В»

1 330

-12%

Класс «С»

1 100

-13%

Приемлемыми в настоящее время для рынка средними ценами, обеспечивающими офисному помещению оптимальный срок экспозиции (до 6 месяцев), можно назвать следующие: для класса «В» 1200 USD/кв. м с НДС, для класса «С» 900 USD/кв. м. с учетом НДС.

При этом инвестиционная доходность от сдачи офиса в аренду за год снизилась со средних 9-10% до 7-8% годовых. В настоящее время, когда арендные ставки уже существенно снизились, а на уже и так насыщенный офисами рынок выходят новые и более качественные объекты, компаниям гораздо выгоднее арендовать офис.

Торговая недвижимость

В первом полугодии 2016 года рынок торговой недвижимости пополнился 2 торговыми центрами (31 тыс. кв. м, торговых площадей, что составило 7% существующего объема на начало 2016 г.): были введены  в эксплуатацию ТЦ «Глобус Парк», ТЦ «Уручье».

Рынок торговых площадей в объектах формата «fashion» г. Минска, июнь 2016

Объем предложения, тыс. кв. м

>465

Прирост торговых площадей в 2016 году,  тыс. кв. м.

> 150

Текущий объем строительства, тыс. кв. м.

≈ 300

До конца 2016 года ожидается ввод в эксплуатацию таких знаковых для города торговых центров, как ТЦ «Green City», ТЦ «Dana Mall», ТЦ «Galleria Minsk». Благодаря этим объектам рынок прирастет на 120 тыс. кв. м торговых площадей. При учете, что даже знаковые для города торговые центры столкнулись со сложностью подбора арендаторов на пустующие площади, прирост до конца года столь существенного объема площадей может отразиться на сроках заполнения новых объектов и роста ротации в уже существующих ТЦ.

nn3.png

Торговые операторы, вышедшие на рынок в 1 полугодии 2016 года

«Fashion»-операторы:

  • Acoola (детская одежда)
  • Pandora (ювелирные украшения)
  • Totallook (дизайнерская одежда)
  • M. Reason (женская одежда)
  • Navy (женская одежда)

Операторы общественного питания:

  • Texas Chicken

Арендные ставки за первое полугодие 2016 года стабилизировались. Все чаще стала использоваться привязка к товарообороту вместо фиксированной ставки. Данная форма особенно привлекательна для операторов, открывающихся в новых объектах, где сложно оценить перспективный объем трафика и торгового оборота.

Важным аспектом на рынке аренды стало то, что и арендодатели и арендаторы вступили в зону индивидуальных переговоров и рынок перешел в «ручное» управление. Скидки, коммерческие условия, переезды и оптимизация площадей — все рассматривается в индивидуальном порядке.

Тенденции 2016 года:

  • ориентация арендаторов в первую очередь на действующие или введенные в эксплуатацию торговые центры;

  • повышение требований арендаторов к маркетинговым мероприятиям, проводимых с целью увеличения покупательских потоков в торговый центр;

  • увеличение доли развлекательной функции в составе торгового центра;

  • развитие объектов фастфуда, выход на рынок международных операторов;

  • увеличение сроков заполнения новых ТЦ и рост уровня ротации в существующих ТЦ

  • распространение механизма формирования арендных ставок исходя из величины торгового оборота арендатора.

Поделиться
Материалы по теме:
Обсуждение:
Читайте также: